Gdzie i jak kupić mieszkanie pod wynajem. Nieruchomości inwestycyjne.

Niniejszy tekst to krótki poradnik na temat zakupu mieszkania pod wynajem oraz zarabiania na nieruchomościach. W artykule znajdują się zagadnienia, o które najczęściej pytają Państwo na spotkaniach, podczas transakcji oraz przy wynajmach nieruchomości.

Z poniższego tekstu dowiesz się:

Inwestowanie w nieruchomości to obecnie bardzo dochodowa i wygodna metoda pomnażania kapitału. Na rynku pojawiło się coraz więcej osób zainteresowanych lokowaniem swoich oszczędności zwłaszcza, że tradycyjne sposoby oszczędzania takie jak lokaty bankowe stały się mniej opłacalne.

Małe oprocentowanie lokat bankowych sprawiło, że na rynek trafiła duża transza pieniędzy która spowodowała wzrost cen mieszkań (w dużych miastach nawet o 10%). Co więcej zaczęły również rosnąć czynsze najmu na mieszkaniach. Na rynku pojawiło się sporo firm oferujących zarabianie na mieszkaniach. Proponowane inwestycje obejmują grunty, lokale komercyjne oraz lokale mieszkalne na różnych rynkach. Inwestorzy chętnie zaczęli kupować mieszkania nie tylko inwestycyjnie , ale również jako długoterminowe zabezpieczenie rodziny.

To rynek który przyciąga najwięcej inwestorów (zarówno krajowych jak i zagranicznych). Warszawa to miejsce gdzie siedzibę ma najwięcej firm zagranicznych , jest biznesowych centrum Europy Środkowo Wschodniej i ma bardzo duży ruch turystyczny. Mieszkania wynajmowane są zarówno przez osoby prywatne jak i firmy (najem długoterminowy).

Największym zainteresowaniem ze strony kupujących cieszą się lokalizacje dobrze skomunikowane z centrum jednocześnie blisko terenów zielonych (Bemowo, Wola, Bielany). Najbardziej pożądane metraże to 2 pokoje do 45m2 i 3 pokoje do 58m2 Zamożniejsze osoby wybierają lokalizacje blisko centrum oraz nieruchomości luksusowe na kameralnych osiedlach (w Warszawie sprzedaje się najwięcej mieszkań powyżej 1 mln zł w ciągu roku).

Ze względu na duży ruch turystyczny (ponad 8 milionów osób), inwestorzy często wybierają apartamenty w systemie dobowym lub inwestycje w condo-hotele.

W dużych miastach popyt na mieszkania pod wynajem jest szczególnie duży. Generują go nowo powstające miejsca pracy, firmy zagraniczne oraz uczelnie wyższe. Tutaj powstaje większość inwestycji deweloperskich – a ruch w branży nieruchomości o wiele większy niż w mniejszych miastach. Co więcej w Polsce występuje duży ruch migracyjny w kierunku dużych miast (dotyczy to zarówno osób z Polski jak i zagranicy).

W dobrej lokalizacji można kupić mieszkanie już za 5500 zł/m2, a na rynku wtórnym nawet poniżej 5000 zł. . Mieszkania w dużych miastach generują zysk na poziomie 5-10% czym skutecznie przyciągają inwestorów. W dużym mieście dużo łatwiej również odsprzedać nieruchomość niż w mniejszych miastach.

Apartamenty nad morzem i w górach.

Obecnie bardzo popularny sposób inwestowania w nieruchomości. Sprzedawca inwestycji (deweloper) oferuje również podpisanie umowy z operatorem dbającym o obłożenie najmem nieruchomości. W efekcie nie musisz osobiście się tym zajmować, jednocześnie możesz również korzystać z apartamentu w ciągu roku.

Deweloperzy najczęściej oferując apartamenty w miejscowościach zlokalizowanych nad morzem oraz w górach. Ceny takich nieruchomości wahają się od 7500/m2 do 16 000 zł/m2 w przypadku mieszkań z dużymi tarasami, usytuowanymi na ostatnich kondygnacjach.

Ważne: zwróć uwagę na fakt iż popyt na te nieruchomości jest związany z (chwilowym) większym ruchem w turystyce. Dobrym rozwiązaniem w przypadku takich nieruchomości (zakładając że kupujesz mieszkanie deweloperskie lub z rynku wtórnego do remontu) jest zakup indywidualnego projektu architektonicznego (vide: Nowoczesne domy i mieszkania). Dzieje się tak z kilu względów:

Po pierwsze: Twoja nieruchomość wyróżnia się na plus pod każdym względem = przyciąga klientów. To ważne bo apartamentów pod wynajem jest wiele, ale większość klientów przyciąga kilka najlepiej zaprojektowanych.

Po drugie: przy ewentualnej odsprzedaży praktycznie nie musisz opuszczać ceny nieruchomości – klient sam widzi, że jest ona unikatowa sama w sobie pod każdym względem – designu, lokalizacji i możliwości zarabiania pieniędzy. Wyrazistość jest jednym z kluczowych elementów sprzedaży drogich nieruchomości.

Najpierw rzeczy najważniejsze...

Przede wszystkim należy określić grupę docelową dla jakiej kierujesz mieszkanie. Inaczej urządzasz i aranżujesz mieszkania dla studentów, inaczej dla firm a jeszcze inaczej mieszkania gdzie przewidujesz, że sam kiedyś zamieszkasz. Przy poszukiwaniach mieszkań pod wynajem sprawdź stan instalacji w mieszkaniu (elektryczna i wodno-kanalizacyjna). Ma to kluczowe znaczenie dla późniejszego dla funkcjonowania mieszkania (poza tym nie opłaca się inwestować w aranżacje mając niesprawne instalacje w mieszkaniu).

Wynajmując mieszkania studentom musisz się liczyć z większym zużyciem mieszkania w ciągu roku. Sprzęty i wyposażenie nie musi być z najwyższej półki. Studencie cenią przede wszystkim nieruchomości zlokalizowane blisko uczelni z dobrym dojazdem do centrum miasta.

Firmy wybierają zazwyczaj mieszkania w nowym budownictwie w wyższym standardzie wykończenia z dobrym dojazdem do centrum i lotniska. Dotyczy to zarówno mieszkań jak i domów. Ważne dla nich jest funkcjonalne, przestronne (najlepiej rozkładowe wnętrze) z przestronnymi częściami wspólnymi. Jeśli nieruchomość ma służyważny jest dla nich również reprezentacyjny charakter osiedla lub domu.

W przypadku wynajmu w systemie dobowym – najlepiej sprawdzają się nieruchomości w inwestycjach deweloperskich w centrach miasta, lub z rynku wtórnego z atrakcyjnym widokiem z mieszkania (widok panoramiczny na miasto, rzekę lub zabytki).

Ważna jest tu zarówno komunikacja z centrum jak i odpowiedni standard wykończenia (mieszkania mają wielu lokatorów w ciągu roku więc warto zainwestować w odpowiednie powłoki ścian i podłóg). Przy wynajmie w systemie dobowym musisz się liczyć również z droższym marketingiem nieruchomości oraz kosztami obsługi najmu przez zewnętrzną firmę (tzw. operatora, który wynajmuje nieruchomość za Ciebie).

Najlepsze lokalizacje pod wynajem.

Idealne mieszkanie pod wynajem.

Najpopularniejsze pod wynajem są kawalerki oraz mieszkania 2 pokojowe do ok 260 000 zł. Kawalerki zazwyczaj wybierane są przez początkujących inwestorów oraz osoby którym zależy, aby nie angażować dużego kapitału na początku inwestycji. Inwestując w kawalerki pod wynajem warto skupić się na mieszkaniach od 28-40m2. Mniejsze mieszkania często mają bardzo niefunkcjonalne wnętrza i ich późniejszy wynajem (nie mówiąc o odsprzedaży z wysokim wskaźnikiem cena/metr ) może być sporym problemem.

Mieszkania 2 pokojowe są nieco bardziej uniwersalne pod wynajem – można wynajmować jako całość lub wynajmować w nich poszczególne pokoje. Powyżej przedstawiamy rozkłady najpopularniejszych mieszkań które kupują klienci pod wynajem.

Jeśli zamierzasz czerpać dochody z wynajmu poszczególnych pokoi, świetnym wyborem będzie mieszkanie w pełni rozkładowe (3 pokoje i więcej). W tym przypadku warto poszukaćnieruchomości zwłaszcza na rynku wtórnym, gdzie mieszkania mają atrakcyjne przestrzenne rozkłady i są zlokalizowane bliżej centrum.

Jak negocjować kupno mieszkania?

Cena nieruchomości zależy w głównej mierze od motywu, przez który sprzedający pozbywa się obiektu. Powiedzenie „każdy spuszcza 10%” nie funkcjonuje w praktyce – zwłaszcza przy obecnej koniunkturze, gdzie mieszkań w dobrym stanie i atrakcyjnych miejscach jest zwyczajnie mało.

Prowadząc negocjacje w sprawie zakupu mieszkania nigdy nie rozpoczynaj rozmów od razu od telefonicznej negocjacji ceny (sprzedający będzie uważał że zależy Ci tylko na najtańszych mieszkaniach) oraz nie wyliczaj podczas spotkania minusów mieszkania (jest to naprawdę denerwująca technika – ciągle aktualna przy transakcjach ). Lepszym rozwiązaniem jest zapytanie wprost z jakiego powodu klient sprzedaje mieszkanie oraz jaka cena transakcyjna wchodzi w grę.

Współpraca z agencją nieruchomości.

Współpraca z agencja ma kilka niezaprzeczalnych zalet ( mowa tu o doświadczonych biurach działających na rynku od wielu lat). Po pierwsze biura nieruchomości widzą ceny ofertowe i transakcyjne, które występowały na przestrzeni lat, więc mogą polecić Ci bardziej opłacalną inwestycję (zwłaszcza w porównaniu do mieszkań z rynku pierwotnego, gdzie dochodzi koszt wykończenia mieszkania oraz konieczność odczekania minimum kilkunastu miesięcy na oddanie inwestycji (Twój kapitał w tym momencie nie pracuje).

Po drugie spora część klientów – zwłaszcza tych, którym zależy na pilnej sprzedaży za dobrą cenę zleca pośrednikom sprzedaż. Kupno takiego mieszkania jest dużo bardziej opłacalne nawet jeśli musisz uwzględnić konieczność zapłaty prowizji na poziomie 2-2,5% od ceny transakcyjnej. Agencja nieruchomości przygotuje dla Ciebie dokumenty niezbędne do przeprowadzenia transakcji.

Po trzecie – spora cześć agencji zajmuje się wynajmem mieszkań ma więc również rozeznanie w realnych czynszach jakie można uzyskać na wynajmie nieruchomości. Dla Ciebie to z kolei duża oszczędność czasu ,bo nie musisz się osobiście angażować w wynajem mieszkania lub domu. Agencje sprawnie przeprowadzą za Ciebie marketing nieruchomości oraz przygotują wynajem na podstawie swoich wzorów umów (kolejna oszczędność bo dobrze napisana umowa przez prawnika to koszt od 1200 – 3500 zł ).

1. Dobierając materiały i wyposażenie do mieszkania nie skupiaj się tylko na najtańszych rozwiązaniach. Bardzo często trochę lepsza i droższa farba/panel/ lampa robi naprawdę różnicę w wyglądzie mieszkania i w ogólnym odbiorze przez potencjalnych klientów.

Jasne, stonowane wnętrza zawsze podobają się bardziej najemcom niż kolorowe w ostrych kolorach. Świetnie sprawdzają się zwłaszcza farby ceramiczne oraz lateksowo – akrylowe. Zmywalna powłoka, którą tworzą świetnie sprawdza się przy wynajmach. Świetnie sprawdzają się komfortowe kafle na podłogach – zarówno pod względem utrzymaniaczystości jak i trwałości w czasie.

Zawsze spisuj wszystkie warunki wynajmu na piśmie. Przed rozpoczęciem wynajmu sfotografuj również dokładnie mieszkanie. Pozwoli Ci to uniknąć wielu spornych i problematycznych kwestii dotyczących późniejszego rozliczenia kaucji po wynajmie.

Pamiętaj o docelowej grupie pod wynajem. Dlaczego? Bo podstawowym błędem początkujący h inwestorów jest dobór mieszkanie według stwierdzenia: „ja bym nie chciał tak mieszkać”. Eliminują w ten sposób wiele zyskownych nieruchomości – zwłaszcza tych poniżej wartości rynkowej nieruchomości. Prawda jest taka, że mieszkanie, które służy do zarabiania pieniędzy nie musi być takim, w którym chciałbyś mieszkać.

Biuro nieruchomości Wrocław.

Zapraszamy Państwa do współpracy przy zakupie mieszkań pod dochodowy wynajem. Wspólnie z klientami wybieramy najlepsze dla nich mieszkanie, poszukujemy najemców oraz wspólnie opracowujemy finalny wygląd wnętrza. Od 2009 roku zajmujemy się tematyką nieruchomośc. Współpracujemy z klientami z Europy oraz USA. Zajmujemy się zarówno wynajmem jak i sprzedaż nieruchomości. Zobacz co możemy zaproponować Ci jako firma:

• Najpopopularniejsze w serwisie: